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合作建房的财税处理与税收筹划
合作建房相关会计处理问题
案例背景：
通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：
（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；
（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；
（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
案例情景
一、合作建房合同相关处理
案例1.1
甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方以乙公司名义设立非法人项目公司，甲公司以土地出资合作，该土地经评估价值为1亿元，账面价值为8000万元，由乙方办理房地产开发相关手续。项目的设计、建设、管理，以及项目后续所需资金由乙方全权负责。开发过程中对外签订合同等均以项目公司的名义进行。甲乙双方约定，项目完成后，甲方获得固定面积的房地产，其余房地产由乙方负责对外销售，销售所得归乙方所有。
2015年12月31日，项目建设完毕，甲公司获得约定面积的房地产，该房地产按当日市价计算，价值为1.3亿元。甲公司拟将该房地产用作办公楼对外出租。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？
案例1.2
甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方以甲公司名义设立非法人项目公司，甲公司以土地出资，该土地按评估作价1亿元，账面价值8000万元；乙公司以现金出资1亿元。项目的设计、建设、管理由甲乙公司共同协商，达成一致意见后，乙公司负责具体执行。开发过程中对外签订合同等均由甲方授权以项目公司的名义进行。甲乙双方约定，项目开发过程中产生的资产、负债由甲、乙公司按投资比例共同享有及承担；项目完成后，按出资比例分配所建成的房地产。
2015年12月31日，该项目建设完成，共建成房地产共计2.6亿元，产生负债1亿元。甲公司拟将所享有房地产对外销售。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？
案例1.3
甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方以甲公司名义设立非法人分公司，甲公司以土地出资，该土地按评估作价1亿元，账面价值8000万元；乙公司以建设服务出资。项目的设计、管理由甲公司派驻人员负责，乙公司根据甲公司安排进行项目建设。开发过程中对外签订合同等均由甲方授权以项目公司的名义进行。甲乙双方约定，项目完成后，乙公司按全部房地产销售收入的20%分成。
2015年12月31日，该项目建设完成，房地产发生成本共计2.6亿元（包括土地使用权成本，不包括乙公司建造服务成本），建成房地产1000套，当年对外销售共计800套，取得销售收入3亿元，应按合同约定向乙公司分配销售收入6000万元。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？
案例分析
一、合作建房合同相关会计处理
案例1.3
案例1.1的情况，甲公司实质上已丧失了该土地使用权的控制权，由于转让对价为固定面积房地产，因此，该交易属于非货币性资产交换交易。同时，由于转让对价是未来分回的固定面积房地产，所以，在转移时点，该业务属于未完成的资产转让交易，不应确认相关处置损益，待交易完成，即分回固定面积房地产时才能确认相关处置损益。甲公司的具体会计处理如下：
2014年1月1日，甲公司仅应将土地使用权以账面价值转为一项其他非流动资产：
借：其他非流动资产——合作建房资产 8000
贷：无形资产——土地使用权 8000
2015年12月31日，确认所收到房地产，以及终止确认其他非流动资产：
借：投资性房地产 13000
贷：其他非流动资产 8000
营业外收入 5000
案例1.2
案例1.2的情况，甲乙公司属于共同控制了该房地产项目的建设开发。同时，根据双方约定，在建设期，双方直接共同承担和享有相关资产、负债的权利和义务，而不是以项目净资产来进行分配，也未成立符合法律法规规定的单独主体，该项目属于共同经营。在项目建设期间及建成后，甲公司应按约定比例确认相关资产、负债及费用。
2014年1月1日，甲公司应将所投入的土地使用权转为一项投资资产：
借：其他非流动资产——合作建房资产 8000
贷：无形资产——土地使用权 8000
2015年12月31日，甲公司应按比例确认相关资产、负债：
借：存货——库存商品 13000
贷：其他非流动资产——合作建房资产 8000
其他应付款等 5000
案例背景：
通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：
（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；
（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；
（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
案例情景
一、合作建房合同相关处理
案例1.1
甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方以乙公司名义设立非法人项目公司，甲公司以土地出资合作，该土地经评估价值为1亿元，账面价值为8000万元，由乙方办理房地产开发相关手续。项目的设计、建设、管理，以及项目后续所需资金由乙方全权负责。开发过程中对外签订合同等均以项目公司的名义进行。甲乙双方约定，项目完成后，甲方获得固定面积的房地产，其余房地产由乙方负责对外销售，销售所得归乙方所有。
2015年12月31日，项目建设完毕，甲公司获得约定面积的房地产，该房地产按当日市价计算，价值为1.3亿元。甲公司拟将该房地产用作办公楼对外出租。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？
案例1.2
甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方以甲公司名义设立非法人项目公司，甲公司以土地出资，该土地按评估作价1亿元，账面价值8000万元；乙公司以现金出资1亿元。项目的设计、建设、管理由甲乙公司共同协商，达成一致意见后，乙公司负责具体执行。开发过程中对外签订合同等均由甲方授权以项目公司的名义进行。甲乙双方约定，项目开发过程中产生的资产、负债由甲、乙公司按投资比例共同享有及承担；项目完成后，按出资比例分配所建成的房地产。
2015年12月31日，该项目建设完成，共建成房地产共计2.6亿元，产生负债1亿元。甲公司拟将所享有房地产对外销售。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？
案例1.3
甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方以甲公司名义设立非法人分公司，甲公司以土地出资，该土地按评估作价1亿元，账面价值8000万元；乙公司以建设服务出资。项目的设计、管理由甲公司派驻人员负责，乙公司根据甲公司安排进行项目建设。开发过程中对外签订合同等均由甲方授权以项目公司的名义进行。甲乙双方约定，项目完成后，乙公司按全部房地产销售收入的20%分成。
2015年12月31日，该项目建设完成，房地产发生成本共计2.6亿元（包括土地使用权成本，不包括乙公司建造服务成本），建成房地产1000套，当年对外销售共计800套，取得销售收入3亿元，应按合同约定向乙公司分配销售收入6000万元。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？
案例分析
一、合作建房合同相关会计处理
案例1.3
案例1.1的情况，甲公司实质上已丧失了该土地使用权的控制权，由于转让对价为固定面积房地产，因此，该交易属于非货币性资产交换交易。同时，由于转让对价是未来分回的固定面积房地产，所以，在转移时点，该业务属于未完成的资产转让交易，不应确认相关处置损益，待交易完成，即分回固定面积房地产时才能确认相关处置损益。甲公司的具体会计处理如下：
2014年1月1日，甲公司仅应将土地使用权以账面价值转为一项其他非流动资产：
借：其他非流动资产——合作建房资产 8000
贷：无形资产——土地使用权 8000
2015年12月31日，确认所收到房地产，以及终止确认其他非流动资产：
借：投资性房地产 13000
贷：其他非流动资产 8000
营业外收入 5000
案例1.2
案例1.2的情况，甲乙公司属于共同控制了该房地产项目的建设开发。同时，根据双方约定，在建设期，双方直接共同承担和享有相关资产、负债的权利和义务，而不是以项目净资产来进行分配，也未成立符合法律法规规定的单独主体，该项目属于共同经营。在项目建设期间及建成后，甲公司应按约定比例确认相关资产、负债及费用。
2014年1月1日，甲公司应将所投入的土地使用权转为一项投资资产：
借：其他非流动资产——合作建房资产 8000
贷：无形资产——土地使用权 8000
2015年12月31日，甲公司应按比例确认相关资产、负债：
借：存货——库存商品 13000
贷：其他非流动资产——合作建房资产 8000
其他应付款等 5000