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类REITS税收问题

  在党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的背景下,“中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”(以下简称“保利租赁住房类REITs”)、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”(以下简称“新派公寓类REITs”)在沪深交易所挂牌,为REITs在境内的发展带来曙光。REITs(房地产信托投资基金),是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金,可分为权益型、抵押型与混合型。就境内目前发行的产品而言,其实并非真正意义上的REITs,更多的是将房地产项目公司股权与资产证券化(ABS)相结合的产品,因此,将这类产品称为类REITs、准REITs或中国式REITs等。在房地产公司从传统的房地产开发销售商向大资管运营商转型的过程中,以发行权益型类REITs产品居多,交易结构相对复杂。本文以权益型类REITs实务案例为基础,讨论相关法律主体的纳税义务及存在的问题,并提出政策建议。
  一、类REITs产品的基本模式
  2017年10月,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”(以下简称“新派公寓类REITs”)作为首单长租公寓资产类REITs在深圳证券交易所获批,发行金额2.7亿元。同月,“中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”(以下简称“保利租赁住房类REITs”)作为国内首单央企租赁住房类REITs在上海证券交易所挂牌转让,这也是首单储架发行REITs,是以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,包括位于广州、重庆、北京、大连、沈阳等区域的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大租赁物业品牌,这些物业分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。
  上述两单产品均采用了“项目公司+私募股权投资基金+资产支持专项计划”的模式,这也是权益型类REITs的常见架构,见下图:
  构建上述架构,交易步骤为:
  首先,发起人将拟用于REITs方案的不动产通过转让、剥离等方式置入项目公司,发起人直接持有项目公司100%股权。
  其次,设立契约型私募股权投资基金(SPV1),发起人认购私募股权投资基金全部份额,并实缴一部分资金。
  再次,证券公司成立资产支持专项计划(SPV2),专项计划向投资者募集资金;资金募集后,发起人将其持有的私募基金份额全部转让给专项计划,同时专项计划向契约型私募股权投资基金实缴剩余出资。
  最后,契约型私募股权投资基金向发起人收购其持有的项目公司100%股权,成为项目公司股东。
  至此,发起人实现项目融资,未来,项目公司的物业取得的租金收入、不动产增值收入等运营收入均体现为项目公司收益,项目公司将税后收益分配给契约型私募股权投资基金,契约型私募股权投资基金将收益分配给专项计划,专项计划按期向投资者分配本息。通常情况下,发起人会作为专项计划的劣后级份额持有人为计划增信。专项计划期满,可由发起人的关联方回购项目公司股权、专项计划对接公募REITs等方式实现退出。
  二、纳税义务分析
  随着REITs步伐的加快,相关交易环节的税收日益受到关注。笔者以上述权益型类REITs模式为样本,分析各环节可能涉及的税收问题。(注:因印花税涉及金额较小,本文忽略。)
  (一)各环节税收
  1.资产过户环节。拟用于REITS方案的不动产必须置入一家项目公司,如果一家公司既有待售开发产品,又有拟出租的投资性房地产等,必须将用于出租的投资性房地产剥离过户到一家新的项目公司,并由发起人作为项目公司的股东。资产剥离通常有下列做法:一是由发起人出资成立项目公司,原企业将不动产转让给项目公司;二是原企业以公司分立方式将不动产剥离到分立企业,原企业股东作为发起人;三是原企业出资成立全资子公司,然后将不动产划转(投资)到全资子公司,原企业作为发起人。
  (1)增值税。原企业将营改增之前建造的不动产在营改增之后转让或投资于项目公司用于出租,原企业按5%缴纳增值税,项目公司按11%计算销项税额,与原企业直接出租按5%缴纳增值税相比,不仅提前缴纳了增值税,而且多缴了6%。
  以公司分立方式办理资产过户不征增值税,项目公司(分立企业)取得不动产的时间应以原企业取得不动产的时间确定,若原企业在营改增之前取得不动产,则项目公司取得出租收入可以选择简易计税方法适用5%的征收率。
  (2)企业所得税。原企业以转让方式销售不动产,需缴纳企业所得税,若以资产划转、公司分立方式办理资产过户可根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)、《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2014〕109号)等文件的规定,适用特殊性税务处理办法,暂不缴纳企业所得税。
  (3)土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的相关规定,发起人转让不动产需缴纳土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)规定,非房地产企业以划转、分立方式办理资产过户,不征土地增值税,但对于房地产开发企业以划转或分立方式办理资产过户,需视同转让房地产,缴纳土地增值税。《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)规定,对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
  (4)契税。以转让方式办理资产过户需缴纳契税,但以母子公司划转、公司分立方式办理资产过户的,免征契税。
  2.股权转让环节。发起人将其持有的项目公司100%股权转让给契约型私募股权投资基金,不缴纳增值税、契税,但需缴纳企业所得税或个人所得税。根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)规定,一家公司的全体股东转让项目公司100%股权,且以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的,应视同项目公司转让房地产,征收土地增值税。
  3.资产运营环节。
  (1)增值税。项目公司运营过程中应就不动产租赁收入缴纳增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定,2018年12月31日前,公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房取得的收入,免征增值税。
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