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海南省地方税务局解读《关于调整房地产开发项目土地增值税核定征
2012年4月28日，海南省《关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局公告2012年第3号，下称《公告》）公布，自2012年5月1日起执行。
一、调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的必要性
我省于2011年7月8日发布《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告》（海南省地方税务局公告2011年第5号），采取区分地区、房产类型、房产销售年度的方式设置核定征收率，进行核定征收，促进了土地增值税清算工作。由于房地产市场变化多端，不同地区的房产销售价格起伏较大，按地区设置核定征收率的方式，不能真实反映房产销售价格变化的实际税负。同时，根据不同房产类型、各年度房产销售情况进行核定征收过程中，难以界定房产类型、确定各年度的实际收入，存在着计算复杂、操作不便、带来一定的执法风险等。
因此，有必要根据房地产市场发展变化，结合房地产开发项目的成本收入核算方法及税收征管需要，重新调整核定征收办法，按单个清算项目已售建筑面积的销售均价确定核定征收率，简化征收方式，提高清算效率。
二、调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的依据
一是根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第三十四条的规定，列举了可以进行核定征收的情形。二是按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）提出 “核定征收率原则上不得低于5%”的要求，设置最低核定征收率。三是在测算不同销售均价房地产开发项目的税负水平基础上，参照我省不同地区各类房产售价与实际增值水平情况，按销售均价高低，设置具体核定征收率。四是依据简便易行的原则制定核定征收办法。
三、调整核定征收办法的主要内容
（一）核定征收率的确定
按单个清算项目的销售均价高低，分档设置差别核定征收率。按8，000元/㎡以下、8，000元/㎡～10，000元/㎡、10，000元/㎡～20，000元/㎡、20，000元/㎡～30，000元/㎡划分为五个档次，核定征收率对应设定为5%、6%、8%、11%、13%。
单个清算项目是指根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发[2009]187号）第一条规定的清算单位。
《公告》第二条所列五级核定征收率，每级“销售均价未超过××××元/㎡”的销售均价，均包括本数。
（二）房产销售总收入和已售总建筑面积的确认
1.房产销售总收入按房产实际销售价格确认。对视同销售的房产或销售价格明显偏低且无正当理由的房产，按税务机关核定的销售价格确认。
房产实际销售价格包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
视同销售的房产是指《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十九条第（一）项规定所列举的，用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移的房产。
2.已售总建筑面积按经房管部门确定的房产实际测绘面积确认。销售合同所载房产面积与房产实际测绘面积不一致的，按房产实际测绘面积予以调整。
房产实际测绘面积是指在房管部门办理房产证时所依据的房产测绘面积。
（三）调整前税务机关已受理清算的房地产开发项目的衔接
1.《公告》下发前，税务机关已作清算结论的，不再按本公告规定予以调整。
2.《公告》下发前，税务机关已按核定征收方式进行土地增值税清算审核的房地产开发项目，在未出具清算结论前，应按本公告规定予以调整。
3.《公告》下发前，税务机关已受理土地增值税清算申报的房地产开发项目，在审核过程中发现纳税人存在本《公告》第一条第（一）、（二）、（三）项规定情形之一的，在未出具清算结论前，可按《公告》规定的核定征收方式进行清算，其他情形按查账征收方式进行清算。
（四）核定征收方式清算后剩余房产的处理
1.纳税人实行核定征收方式清算后再销售所剩余房产的，应在发生销售房产行为的次月15日内，申报缴纳土地增值税。
纳税人应按当期取得的销售收入和销售建筑面积，计算当期销售均价，确定适用核定征收率，据以计算当期应交土地增值税税款。
2.对在《公告》下发前已进行核定征收的房地产项目，在《公告》下发后，其再销售所剩余房产取得的收入，也依照上述方式规定处理。
四、核定征收特别情形的规定
对纳税人符合擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料，或符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算情形之一的，特别规定了主管税务机关予以核定征收清算后，税务稽查部门发现纳税人设置账簿，可以确定转让收入和扣除项目金额，并查出应交税款超过核定征收税款的，应补缴其少缴的土地增值税税款。
对符合上述情形的纳税人制定特别规定，一是体现税收公平原则，为纳税人营造良好的税收环境；二是促进纳税人依法诚信纳税，提高纳税遵循度；三是维护税法的严肃性，保证税收足额入库。
一、调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的必要性
我省于2011年7月8日发布《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告》（海南省地方税务局公告2011年第5号），采取区分地区、房产类型、房产销售年度的方式设置核定征收率，进行核定征收，促进了土地增值税清算工作。由于房地产市场变化多端，不同地区的房产销售价格起伏较大，按地区设置核定征收率的方式，不能真实反映房产销售价格变化的实际税负。同时，根据不同房产类型、各年度房产销售情况进行核定征收过程中，难以界定房产类型、确定各年度的实际收入，存在着计算复杂、操作不便、带来一定的执法风险等。
因此，有必要根据房地产市场发展变化，结合房地产开发项目的成本收入核算方法及税收征管需要，重新调整核定征收办法，按单个清算项目已售建筑面积的销售均价确定核定征收率，简化征收方式，提高清算效率。
二、调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的依据
一是根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第三十四条的规定，列举了可以进行核定征收的情形。二是按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）提出 “核定征收率原则上不得低于5%”的要求，设置最低核定征收率。三是在测算不同销售均价房地产开发项目的税负水平基础上，参照我省不同地区各类房产售价与实际增值水平情况，按销售均价高低，设置具体核定征收率。四是依据简便易行的原则制定核定征收办法。
三、调整核定征收办法的主要内容
（一）核定征收率的确定
按单个清算项目的销售均价高低，分档设置差别核定征收率。按8，000元/㎡以下、8，000元/㎡～10，000元/㎡、10，000元/㎡～20，000元/㎡、20，000元/㎡～30，000元/㎡划分为五个档次，核定征收率对应设定为5%、6%、8%、11%、13%。
单个清算项目是指根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发[2009]187号）第一条规定的清算单位。
《公告》第二条所列五级核定征收率，每级“销售均价未超过××××元/㎡”的销售均价，均包括本数。
（二）房产销售总收入和已售总建筑面积的确认
1.房产销售总收入按房产实际销售价格确认。对视同销售的房产或销售价格明显偏低且无正当理由的房产，按税务机关核定的销售价格确认。
房产实际销售价格包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
视同销售的房产是指《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十九条第（一）项规定所列举的，用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移的房产。
2.已售总建筑面积按经房管部门确定的房产实际测绘面积确认。销售合同所载房产面积与房产实际测绘面积不一致的，按房产实际测绘面积予以调整。
房产实际测绘面积是指在房管部门办理房产证时所依据的房产测绘面积。
（三）调整前税务机关已受理清算的房地产开发项目的衔接
1.《公告》下发前，税务机关已作清算结论的，不再按本公告规定予以调整。
2.《公告》下发前，税务机关已按核定征收方式进行土地增值税清算审核的房地产开发项目，在未出具清算结论前，应按本公告规定予以调整。
3.《公告》下发前，税务机关已受理土地增值税清算申报的房地产开发项目，在审核过程中发现纳税人存在本《公告》第一条第（一）、（二）、（三）项规定情形之一的，在未出具清算结论前，可按《公告》规定的核定征收方式进行清算，其他情形按查账征收方式进行清算。
（四）核定征收方式清算后剩余房产的处理
1.纳税人实行核定征收方式清算后再销售所剩余房产的，应在发生销售房产行为的次月15日内，申报缴纳土地增值税。
纳税人应按当期取得的销售收入和销售建筑面积，计算当期销售均价，确定适用核定征收率，据以计算当期应交土地增值税税款。
2.对在《公告》下发前已进行核定征收的房地产项目，在《公告》下发后，其再销售所剩余房产取得的收入，也依照上述方式规定处理。
四、核定征收特别情形的规定
对纳税人符合擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料，或符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算情形之一的，特别规定了主管税务机关予以核定征收清算后，税务稽查部门发现纳税人设置账簿，可以确定转让收入和扣除项目金额，并查出应交税款超过核定征收税款的，应补缴其少缴的土地增值税税款。
对符合上述情形的纳税人制定特别规定，一是体现税收公平原则，为纳税人营造良好的税收环境；二是促进纳税人依法诚信纳税，提高纳税遵循度；三是维护税法的严肃性，保证税收足额入库。