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免收租金期间和无租使用他人房产税务处理差异

  纳税人免收租金期间使用他人房产与无租使用他人房产,表面看来纳税人都无需支付租金给房产所有人,但两者有着本质的区别,因而双方的税务处理也是不同的。笔者现就纳税人免收租金期间和无租使用他人房产的税务处理做浅要解析。
  一、免收租金期间和无租使用的区别
  免收租金期间是存在发生的租赁事实的,并在租赁交易中,租赁双方约定一定时期租金为零的行为。出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金,也即免租期就是在合同期内支付租金的前提下免收部分期限租金得行为。
  而一般来讲无租使用可视为无偿出借,而非租赁交易行为。无租使用应理解为整个合同期内不支付租金而使用房产的行为。
  因此,免收租金期间和无租使用他人房产虽然表现形式是一样的,即使用人无需支付租金。但实质上是不同的,前者是一项租赁交易,后者则属于无偿出借。
  二、房产税
  (一)免收租金期间房产税处理
  免租期的经营租赁方式与无租使用有着本质的区别,出租方提供免租期的目的还是为了获得租金,并不是以不获取租金为目的的无租租赁。尽管免收租金期间没有租金收入,但该房产用于出租,属营业用房,应缴纳房产税。
  《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第二条规定,“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”该文件出台后,免租期的房产税落在了房主身上。这一规定实际是对财税[2009]128号的补充和完善,意在规范房产租赁税收问题,进一步理清了无租使用和免收租金的房产税处理。
  (二)无租使用房产税处理
  《房产税暂行条例》第二条规定,“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。”
  之前,一些企业老板将自己的私有房产无偿提供给单位使用而不缴纳房产税的现象相当普遍。由于无偿提供了房产,导致无出租收入,无法进行从租征收房产税。《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定([86]财税地字第008号)首次对无租使用如何缴纳房产税问题进行了明确。按照该文件第七条规定,“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴纳房产税。”
  随后,《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第一条规定,“无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。”也就是说,在无租使用情况下,房产税的纳税义务主体仍为产权所有人,只是由使用人代为缴纳房产税。房产税属于财产税,无租使用的房产,即使是使用人交纳,也属于代扣代缴。而采用房产余值征收,也是为了便于管理。
  三、营业税
  (一)免收租金期间营业税处理
  《营业税暂行条例》第十二条规定,“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”
  《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定,“条例第十二条所称收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。” 第二十五条规定,“采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”
  基于以上营业税政策的规定,在免收租金期间如果未取得租金收入的,则不用缴纳营业税。但如果在免收租金期间收取了定金或者是预收了房屋租金的,则应于收到定金或预收房屋租金的当天确认营业税纳税义务。另外,在合同约定的付款时间到期后,不论承租方是否支付租金,都应确认营业税纳税义务的发生,应按规定申报缴纳营业税。
  (二)无租使用营业税处理
  《营业税暂行条例实施细则》第三条规定,“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。”在无租使用的情况下,出租方无偿提供房产给使用方,出租方未取得有偿收入。因此,出租方不是营业税纳税义务人。
  四、企业所得税
  (一)免收租金期间企业所得税处理
  《企业所得税法实施条例》第十九条规定,“企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”
  据此,租金收入的企业所得税纳税义务发生时间应为租赁合同或协议中约定的支付租金日期。由于免收租金期间约定无须支付租金,因此,免收租金期间无企业所得税纳税义务。
  (二)无租使用企业所得税处理
  无租使用房产的企业所得税处理主要取决于是否是关联方。根据《企业所得税法》第四十一条规定:“企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。”因此,关联方无租使用房产,应按照经税务机关调整后的价格确认租金收入,计算缴纳企业所得税。如果无租使用房产不属于关联交易,则不需要进行纳税调整。
  此外,根据《企业所得税法》第八条的规定,“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。”那么在无租使用中,使用人依照房产余值代缴纳的房产税是否可以税前扣除呢?笔者认为,在无租使用的情况下,房产税的纳税义务主体仍为产权所有人,只是由使用人代为缴纳而已。因此,使用人为房产所有权人代缴纳的房产税当然是不允许在税前扣除的。
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