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房产税征纳计税依据探析

目前,我国的房产税收方面,存在计税依据不合理的问题,建立健全房地产税有利于遏制房地产投机行为。财税[2010]121号《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》其中一条规定,出租房产,签有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税,解决了个人商业地产征税的难题;另一条则规定了如何将地价计入房产原值征收房产税问题,解决了计税依据的问题。
  国家对房产税中所说的“房产”有着严格的界定。房产税中所指的房产,首先是房屋形态的财产。既然称之为房屋,就得有墙、有柱,有顶,能遮风又能避雨,可以在里边生产、工作、学习、生活或储藏物资,比如学校教室、出租的公寓、写字楼等。而独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、酒窖、菜窖、室外游泳池等,就不计入房屋价值,也不作为纳税的依据。这里的房产包括城市的、建制镇的、工矿区的房产,不包括农村的普通民宅。
  房产税变革历程
  目前,我国以房屋为征税对象,既有房产税,也有城市房地产税。1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》,到了1973年,在税制改革中,房地产税又一分为二,对试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入了工商税;另一部分,仍称为城市房地产税,只对有房产的个人、房地产管理部门继续征收。1986年9月15日国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,决定从当年10月1日起开始实行。而对在中国有房产的外国侨民、港澳台同胞和外商投资企业、外国企业,仍征收城市房地产税。房产价值的确定从《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》((86)财税地字第8号)规定“房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿”固定资产“科目中记载的房屋原价。到《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定”对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算“,再到《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)”无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价“以上规定中关于房屋原值的规定不断发生变化。
  房产税计算方法
  根据税法规定,房产税的计算方法有以下两种:
  按房产原值一次减除10%~30%后的余值计算。其计算公式为:年应纳税额=房产账面原值×(1-减除比例)×1.2%。
  按租金收入计算,其计算公式为:年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)。
  房产税计税依据的确认
  对经营自用的房屋,以房产的计税余值作为计税依据。
  所谓计税余值,是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中:(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或—般不单独计算价值的配套设施。(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏,需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值,原零配件的原值也不扣除。(5)在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。(6)在确定计税余值时,房产原值的具体减除比例,由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。
  房产原值的变化在于土地是否记入,这与我国的会计制度改革相联系。1、在执行《企业会计制度》前已经建造完成的房产,其房产原值可以不包括土地使用权,《实施<企业会计制度>及其相关准则问题解答》的通知(财会[2001]43号)第9条规定:“执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司,可不作调整,其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。”2、在执行《企业会计制度》后才建造完成的房产,房产原值应包括所占用土地的土地使用权。《关于印发<企业会计制度>的通知》(财会[2000]25号)附件:“企业会计制度——会计科目和会计报表”中无形资产科目的使用规定,企业以支付出让金方式取得的土地使用权,按照实际支付的价款,借记本科目,贷记“银行存款”等科目,并按本制度规定进行摊销;待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程,借记“在建工程”等科目,贷记本科目。无形资产应当自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销,计入损益。3、《企业会计准则》并行时期,《企业会计准则第6号一无形资产》应用指南规定“自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。”现实中因企业会计政策不同而产生不同的税收待遇,这对采用不同会计制度的纳税人是不公平的,在实务中也产生了不少争议。财税[2010]121号明确了无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。避免了不少纳税人利用《企业会计制度》和《企业会计准则》核算的方法不同,进行的房产税计算基础的筹划空间。
  [例1]甲企业执行《企业会计准则》,2009年自行开发建造厂房2000万元,相关的土地使用权100万元,会计核算中建筑物与土地分别进行处理,按照财税[2010]121号,甲企业在2010年度的房产税原值应为会计账面该项厂房的账面价值2000万元+无形资产中的土地使用权100万元=2100万元,以此为依据计征房产税。
  对于出租的房屋,以租金收入为计税依据。
  房屋的租金收入,是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬,包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的,应根据当地同类房屋的租金水平,确定租金标准,依率计征。
  对于免租期如何征收房产税?根据财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008号)第七条规定,纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴纳房产税。由于原政策来明确上述房产是按房产余值还是按租金征税,所以各地一般规定,无租使用免税单位和应税单位的房产,应由使用人代缴房产税,税额由房产坐落地的地税机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。为统一税收政策,财税[2009]128号文件明确,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。也就是说,从2009年12月1日开始,无租使用房产按照房产余值、由房产使用人代缴房产税。
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