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房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之十六
房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之十六
原问题:“16、与部队、村委会联建商品房,隐匿收入。”
学习体会:
这里面会计和税务的业务涉及不多,倒是罗列了很多业务常识,借助了很多网上的资料,看过的人请跳过。
一、军产房介绍
(一)军产房基本情况
1、军产房
根据土地性质的不同以及房屋所有权的不同,居住用房大致可分为:商品房、经济适用房、限价房、公有住房、军产房、地产房、校产房。
这里补充一句,别看这个军产房那个地产房的,医产房(医院的产房)可不是房地产的范围哈。
根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定,军产房是指由军队管理、使用的房屋,其土地使用权和房屋所有权归军队所有,即在国土资源和房屋管理局登记记载的产权人为军队。简单说,军产房就是房屋所有权是军队的房屋。
2、市场流通的军产房
目前市场上流通的军产房,其来源主要有以下几点:
⑴ 部队及其兴办的实体直接进行出租、出售或开发;
⑵ 部队与开发企业换建、联建,共同开发;
⑶ 对部队土地使用权出租或出售给开发企业,由企业进行开发;
⑷ 部队将现有住房出售给符合条件的售房对象。
3、军产房的特殊说明
⑴ 产权所有人
依据《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定:军队房屋产权属军委、总部,所有权性质属军产,“产权单位”填总后勤部。
同普通商品房不同,均产房的登记、变更在当地的房地产交易部门无法查询,更不存在在当地的房地产交易部门备案或抵押一说。
⑵ 限制规定
《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条规定:其营房变更登记委托住用单位(即产权管理单位)全权办理,使用住用单位印章,但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限,持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的,产权转移无效,并不得进行营房变更登记。
《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条规定:利用军队房地产开发,不论数量多少,一律报总后勤部审批。
《军队现有住房出售管理办法》第四条规定:出售军队现有住房,必须经军区级单位审查并报总后勤部批准,由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定,军产房的产权单位是总后勤部,军队产权房屋向地方转让,必须取得总后勤部的审批,否则无权转让,转让无效。
⑶ 使用权
军产房个人没有产权,只有使用权,持有的是使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。军产房的个人拥有房屋的使用权,同时在经过特定的程序下(到部队的登记部门变更),可以享有房屋的收益权和处分权。
《军队现有住房出售管理办法》第三十四条规定:购房者去世后,由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。无合法继承人或受遗赠人的,住房由售房单位按法律程序接管,其他任何单位或个人不得侵占。
⑷ 公证业务
由于房屋属于家庭财产中比重较大的部分,因此经常会出现公证业务。对于军产房的公证问题,在中华人民共和国公证法中没有直接的表述,只是在第二十八条中规定:“公证机构办理公证,应当根据不同公证事项的办证规则,分别审查下列事项: 当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利。”由于,军产房的继承、赠与、买卖等都需要到相应部门批准登记,因此通常公证部门对这些行为不予办理。
例如,《大连市公证业务若干问题的规定》第三条第(八)项明确规定:
公有住房、军产房等不属于个人私有的房屋不得办理遗嘱、继承、赠与、买卖等涉及财产转移的公证。
⑸ 特殊情况
5.1 与合同法的矛盾
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”
而军产房的使用权通常为七十年,明显与该条规定相矛盾。但是,由于目前的房屋使用权、土地使用权、部分车位等租赁期限都很长,如何解决是一个问题。
5.2与继承法的矛盾
根据《中华人民共和国继承法》第三条规定,公民的房屋属于继承的范围。
但军产房由于购买的是使用权,而不是所有权,因此不属于继承财产的范围。虽然《军队现有住房出售管理办法》第三十四条规定:购房者去世后,由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。但这毕竟不受继承法的保护,容易受到的政策影响。
相类似的问题也存在于城市公有住房的租赁问题。公有住房的使用权同样不可以作为遗产来继承。但是,《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定:承租住宅用房的,承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更名手续。算是留了一个小小的尾巴。
(二)军产房适用的法律
1、《中国人民解放军房地产管理条例》(1990年4月20日中华人民共和国中央军事委员会发布,自发布之日起施行);
2、《军队房地产开发管理暂行规定》【实施时间】1992-12-01【颁布单位】中国人民解放军总后勤部;
3、《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)
4、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》;
5、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发〈城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则〉的通知》
(三)军产房的优缺点
优点:
1、军产房一般是部队出地皮,开发商出资金来盖,利益共享,因此价格要比同类的商品房低三分之一左右;
2、购房时几乎所有的手续都是国有产权完全一样的,包括气源费、物业费、暖气费、维修基金等
3、购房时手续简单,不用交契税,直接到部队办理手续,通常为70年使用权(红皮手写的);
4、过户时手续简单,交少许过户费,不用交个税。
缺点:
1、军产房的价格相差很大;
2、通常军产房的质量监督不到位,房屋质量容易产生问题;
3、物业服务很难到位,维修基金无法得到地方的监督和管理;
4、不能做按揭,以后也不能做融资贷款。现在大连二手军产房可以使用住房公积金,别的地方不清楚;
5、军产房纠纷,地方法院通常不受理;
6、军产房的地角相对较差,通常在机场、海边、山根等地,还需要注意潜在的辐射和污染。
原问题:“16、与部队、村委会联建商品房,隐匿收入。”
学习体会:
这里面会计和税务的业务涉及不多,倒是罗列了很多业务常识,借助了很多网上的资料,看过的人请跳过。
一、军产房介绍
(一)军产房基本情况
1、军产房
根据土地性质的不同以及房屋所有权的不同,居住用房大致可分为:商品房、经济适用房、限价房、公有住房、军产房、地产房、校产房。
这里补充一句,别看这个军产房那个地产房的,医产房(医院的产房)可不是房地产的范围哈。
根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定,军产房是指由军队管理、使用的房屋,其土地使用权和房屋所有权归军队所有,即在国土资源和房屋管理局登记记载的产权人为军队。简单说,军产房就是房屋所有权是军队的房屋。
2、市场流通的军产房
目前市场上流通的军产房,其来源主要有以下几点:
⑴ 部队及其兴办的实体直接进行出租、出售或开发;
⑵ 部队与开发企业换建、联建,共同开发;
⑶ 对部队土地使用权出租或出售给开发企业,由企业进行开发;
⑷ 部队将现有住房出售给符合条件的售房对象。
3、军产房的特殊说明
⑴ 产权所有人
依据《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定:军队房屋产权属军委、总部,所有权性质属军产,“产权单位”填总后勤部。
同普通商品房不同,均产房的登记、变更在当地的房地产交易部门无法查询,更不存在在当地的房地产交易部门备案或抵押一说。
⑵ 限制规定
《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条规定:其营房变更登记委托住用单位(即产权管理单位)全权办理,使用住用单位印章,但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限,持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的,产权转移无效,并不得进行营房变更登记。
《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条规定:利用军队房地产开发,不论数量多少,一律报总后勤部审批。
《军队现有住房出售管理办法》第四条规定:出售军队现有住房,必须经军区级单位审查并报总后勤部批准,由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定,军产房的产权单位是总后勤部,军队产权房屋向地方转让,必须取得总后勤部的审批,否则无权转让,转让无效。
⑶ 使用权
军产房个人没有产权,只有使用权,持有的是使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。军产房的个人拥有房屋的使用权,同时在经过特定的程序下(到部队的登记部门变更),可以享有房屋的收益权和处分权。
《军队现有住房出售管理办法》第三十四条规定:购房者去世后,由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。无合法继承人或受遗赠人的,住房由售房单位按法律程序接管,其他任何单位或个人不得侵占。
⑷ 公证业务
由于房屋属于家庭财产中比重较大的部分,因此经常会出现公证业务。对于军产房的公证问题,在中华人民共和国公证法中没有直接的表述,只是在第二十八条中规定:“公证机构办理公证,应当根据不同公证事项的办证规则,分别审查下列事项: 当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利。”由于,军产房的继承、赠与、买卖等都需要到相应部门批准登记,因此通常公证部门对这些行为不予办理。
例如,《大连市公证业务若干问题的规定》第三条第(八)项明确规定:
公有住房、军产房等不属于个人私有的房屋不得办理遗嘱、继承、赠与、买卖等涉及财产转移的公证。
⑸ 特殊情况
5.1 与合同法的矛盾
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”
而军产房的使用权通常为七十年,明显与该条规定相矛盾。但是,由于目前的房屋使用权、土地使用权、部分车位等租赁期限都很长,如何解决是一个问题。
5.2与继承法的矛盾
根据《中华人民共和国继承法》第三条规定,公民的房屋属于继承的范围。
但军产房由于购买的是使用权,而不是所有权,因此不属于继承财产的范围。虽然《军队现有住房出售管理办法》第三十四条规定:购房者去世后,由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。但这毕竟不受继承法的保护,容易受到的政策影响。
相类似的问题也存在于城市公有住房的租赁问题。公有住房的使用权同样不可以作为遗产来继承。但是,《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定:承租住宅用房的,承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更名手续。算是留了一个小小的尾巴。
(二)军产房适用的法律
1、《中国人民解放军房地产管理条例》(1990年4月20日中华人民共和国中央军事委员会发布,自发布之日起施行);
2、《军队房地产开发管理暂行规定》【实施时间】1992-12-01【颁布单位】中国人民解放军总后勤部;
3、《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)
4、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》;
5、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发〈城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则〉的通知》
(三)军产房的优缺点
优点:
1、军产房一般是部队出地皮,开发商出资金来盖,利益共享,因此价格要比同类的商品房低三分之一左右;
2、购房时几乎所有的手续都是国有产权完全一样的,包括气源费、物业费、暖气费、维修基金等
3、购房时手续简单,不用交契税,直接到部队办理手续,通常为70年使用权(红皮手写的);
4、过户时手续简单,交少许过户费,不用交个税。
缺点:
1、军产房的价格相差很大;
2、通常军产房的质量监督不到位,房屋质量容易产生问题;
3、物业服务很难到位,维修基金无法得到地方的监督和管理;
4、不能做按揭,以后也不能做融资贷款。现在大连二手军产房可以使用住房公积金,别的地方不清楚;
5、军产房纠纷,地方法院通常不受理;
6、军产房的地角相对较差,通常在机场、海边、山根等地,还需要注意潜在的辐射和污染。