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房地产开发企业代收款项征税确认规定

  目前,大多数房地产开发公司存在为政府有关部门或企业、事业单位代为收取各项费用的业务,而且名目越来越多,如代收城市建设基础设施配套费、暖气管道初装费、燃气初装费、房地产交易费等等。在代收款项征税这个问题上,长期以来营业税是按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条(纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用)和营业税实施细则第十四条(条例第五条所称的价外费用,包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用,无论会计制度规定如何核算,均应并入营业额计算应纳税额)的规定办理,所得税按照《财政部、国家税务总局关于企业收取和交纳的各种价内外基金(资金、附加)和收费征免企业所得税等几个政策问题的通知》(财税字[1997]22号)执行,即:1、企业收取和交纳的各种价内外基金(资金、附加、收费),属于国务院或财政部批准收取,并按规定纳入同级财政预算内或预算外资金财政专户,实行收支两条线管理的,不征收企业所得税,并允许企业在计算交纳企业所得税时做税前扣除;2、企业收取和交纳的各项收费,属于国务院或财政部会同有关部门批准以及省级人民政府批准,实行收支两条线管理的,不征收企业所得税,并允许企业在计算交纳企业所得税时做税前扣除;3、除上述规定者外,其他各种价内外基金(资金、附加)和收费,不得税前扣除,必须依法计征企业所得税。
  原有税收政策客观上对“代收款项”征税做了严格限定,但实际工作中,我们在这个问题上不可避免的与纳税人产生分歧,特别是对绝对性质的“代收款项”征税时,虽然有据可依,但他们很难理解。面对税收政策与纳税实际存在的这一矛盾,总局正力求逐步解决。近年来,国家对于一些个别性质的“代收款项”征税问题制定了相关政策,如从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金后的余额为营业额计征营业税;金融企业从事受托收款业务,如代收电话费、水电煤气费、信息费、学杂费、寻呼费、社保统筹费、交通违章罚款、税款等,以全部收入减去支付给委托方价款后的余额为营业额;劳务公司接受用工单位的委托,为其安排劳动力,凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的,以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额等等。我们不难看出,营业税条例及细则只是宏观上对“代收款项”征税进行了理论概括,它并不与具体的税收政策相冲突。
  2006年3月6日,国家税务总局为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理,根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定,结合房地产开发企业的经营特点,下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号),在“关于完工开发产品的税务处理问题”第(四)项中明确:开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
  新政策的制定,从根本上解决了多年来我们对房地产开发企业“代收款项”如何界定征税的难题。一般来讲,房地产开发公司在房地产开发、销售过程中,所涉及的各项代收费用大体呈现两种方式:一是房地产开发公司在销售商品房时,将“代收款项”随同房价一并收取,开具发票,进行财务核算;二是房地产开发公司在办理代收费用时,使用各委托单位的收款凭证,并定期将代收款项上交委托方的指定开户银行。按照新政策规定,针对第一种情况,房地产公司代收各项费用是以其自身名义收取的,且在通常情况下,各收费单位与房地产公司办理费用结算,和购房者不直接发生任何关系,是相对的“代收款项”。那么,这种类型的“代收款项”毫无疑问应确认为销售收入,按照税法规定全额并入营业额缴纳营业税,同时缴纳所得税。而对于第二种情况,在纳税上是有本质区别的。首先,房地产公司代收的费用是以各单位的名义收取的,事先签订委托代收协议,代收费用不纳入其财务会计核算。其次,房地产公司将代收的款项全额交付委托单位后,委托单位再按代收款的一定比例付给房地产公司手续费。这种绝对的“代收款项”,房地产公司则不必并入营业额纳税,而仅就取得的手续费按“其他代理服务”缴纳营业税和所得税。
  新政策的实施,划清了对“代收款项”征税的界线,排除了重复征税的弊端,进一步化解了征纳之间的矛盾,从而理顺了税收征管。
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